Adakah anda pernah tertanya‑tanya apa sebenarnya maksud “melupuskan aset” di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (ACKHT 1976) dan mengapa ia menjadi isu penting bagi pembeli, penjual, serta peguam cukai di Malaysia?
✅ Apa Maksud Melupuskan Aset di Bawah Akta CKHT 1976?
Istilah “melupuskan aset” dalam konteks ACKHT 1976 merujuk kepada sebarang tindakan yang mengakibatkan pemindahan pemilikan harta tidak alih atau saham syarikat harta tanah (SHT) yang menghasilkan keuntungan bagi pemilik asal. Menurut Lembaga Hasil Dalam Negeri (HASiL), pelupus ialah orang yang menjual, memindah milik, atau menyerahkan harta, manakala pemeroleh ialah pihak yang menerima harta tersebut.
Pengertian ini tidak terhad kepada jual‑beli sahaja; ia juga meliputi pindah hak, serah hak, atau pertukaran aset yang menimbulkan “keuntungan” berkenaan nilai jualan berbanding harga pemerolehan. Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) dikenakan ke atas keuntungan tersebut, dan kegagalan melaporkan pelupusan dalam tempoh 60 hari boleh mengakibatkan penalti di bawah Seksyen 29(3) ACKHT.
“Setiap pelupus dan pemeroleh wajib mengemukakan borang nyata CKHT dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan atau pemerolehan aset.” – LHDN – Responsibility of Disposer and Acquirer
📖 Latar Belakang Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976
ACKHT 1976 diluluskan pada 18 Mac 1976 (Akta 169) dan mula berkuat kuasa pada 7 November 1975, menggantikan Akta Cukai Spekulasi Tanah 1974. Tujuan utama pengenalan akta ini ialah menutup jurang cukai yang wujud pada pasaran hartanah, mengurangkan spekulasi, serta meningkatkan hasil negara melalui cukai ke atas keuntungan pelupusan aset. Sejak 21 Oktober 1988, skop CKHT diperluas merangkumi keuntungan daripada pelupusan saham dalam syarikat harta tanah (SHT), menandakan evolusi penting dalam dasar cukai hartanah.
Sejarah pengecualian penuh CKHT pada tempoh 1 Jun 2003‑31 Mei 2004 serta 1 Apr 2007‑31 Dis 2009 (menurut Garis Panduan 2018) menunjukkan fleksibiliti kerajaan dalam menyesuaikan dasar mengikut keadaan ekonomi. Walau bagaimanapun, sejak 1 Januari 2025, semua pelaporan CKHT wajib dilakukan secara dalam talian melalui e‑CKHT Portal MyTax, menandakan era digitalisasi cukai hartanah.
🔍 Definisi Lengkap Melupuskan Aset Menurut CKHT
Pengertian “melupuskan aset” di dalam ACKHT 1976 dirujuk secara khusus dalam Seksyen 13 dan 34 Jadual 2. Ia meliputi:
- Penjualan (jual‑beli) harta tanah atau saham SHT.
- Pindah milik (transfer of title) melalui perjanjian atau kuasa undang‑undang.
- Serah hak (surrender) atau pemberian tanpa balasan (gift) yang menimbulkan keuntungan.
- Penggabungan atau pemisahan syarikat yang melibatkan pemindahan harta.
Setiap bentuk pelupusan mesti direkodkan dengan jelas, termasuk tarikh pelupusan, harga pelupusan, serta harga pemerolehan asal. Pengiraan keuntungan (gain) adalah perbezaan antara harga pelupusan dan harga pemerolehan, ditambah dengan kos sampingan yang dibenarkan (seperti yuran guaman, duti setem, dan kos penilaian) sebagaimana dinyatakan dalam Garis Panduan CKHT 2025.
“Pengemukaan Borang Nyata CKHT secara dalam talian adalah mandatori mulai 1 Januari 2025; borang kertas tidak lagi diterima.” – LHDN – Responsibility of Disposer and Acquirer
📊 Jenis Aset yang Tertakluk Pelupusan CKHT 1976
Berikut ialah ringkasan aset yang dikenakan CKHT, dirujuk daripada Lembaran Maklumat CKHT dan Kadar Cukai CKHT:
| Aset | Contoh | Catatan |
|---|---|---|
| Harta Tanah (Real Property) | Bangunan kediaman, bangunan komersial, tanah kosong | Terletak di Malaysia |
| Saham Syarikat Harta Tanah (SHT) | Saham dalam syarikat pemilik hartanah | Termasuk saham balasan atas pemindahan hartanah |
| Harta Pusaka | Harta warisan bukan warganegara | Termasuk dalam Bahagian III Jadual 5 |
| Harta Pemilikan Bersama | Unit strata, rumah bersama | Diproses mengikut nilai per unit |
Setiap kategori aset mempunyai keistimewaan dalam pengiraan keuntungan dan kadar cukai, yang akan dibincangkan pada bahagian berikut.
💰 Pengiraan Keuntungan daripada Melupuskan Aset CKHT
Pengiraan keuntungan mengikut ACKHT 1976 melibatkan tiga komponen utama:
- Harga Pelupusan (Disposal Price) – nilai jualan atau nilai pertukaran yang diterima.
- Harga Pemerolehan (Acquisition Price) – kos asal memperoleh aset, termasuk kos perolehan sekunder.
- Kos Sampingan (Incidental Costs) – yuran guaman, duti setem, kos penilaian, dan perbelanjaan lain yang dibenarkan.
Formula asas ialah:
Keuntungan Boleh Cukai = Harga Pelupusan – (Harga Pemerolehan + Kos Sampingan)
Jika hasilnya negatif, pelupus boleh menuntut “kerugian boleh dibenarkan” mengikut Seksyen 7 ACKHT, yang boleh dipotong daripada keuntungan lain dalam tahun taksiran yang sama atau tahun-tahun berikutnya.
Contoh praktikal (diambil daripada pengalaman komuniti forum pelupus):
- Harga pelupusan rumah: RM 850,000
- Harga pemerolehan asal (1998): RM 300,000
- Kos sampingan (guaman, duti, penilaian): RM 30,000
Keuntungan = 850,000 – (300,000 + 30,000) = RM 520,000. Keuntungan ini akan dikenakan cukai mengikut kadar yang sesuai (lihat bahagian berikut).
⚖️ Tarif Cukai CKHT 1976 untuk Pelupusan Aset
Kadar CKHT berbeza mengikut kategori pelupus (Bahagian I, II, III Jadual 5) dan tempoh pegangan aset. Maklumat terkini (2025‑2026) boleh didapati di Laman Kadar CKHT. Berikut ialah jadual ringkas yang dirumuskan daripada sumber rasmi dan panduan 2025:
| Bahagian Pelupus | Tempoh Pegangan | Kadar Cukai (%) |
|---|---|---|
| Bahagian I (Individu warganegara, perkongsian) | ≤ 3 tahun | 30 |
| Bahagian I | 4‑5 tahun | 20 |
| Bahagian I | ≥ 6 tahun | 5 (atau 0 mengikut pengecualian) |
| Bahagian II (Syarikat, amanah, kumpulan orang) | ≤ 3 tahun | 30 |
| Bahagian II | 4‑5 tahun | 20 |
| Bahagian II | ≥ 6 tahun | 10 |
| Bahagian III (Bukan warganegara, syarikat luar Malaysia) | Semua tempoh | 30 |
Nota penting:
- Tempoh 5‑6 tahun ke atas bagi Bahagian I tidak dikenakan cukai (kadar 0) mengikut peraturan 2022‑2023, tetapi kembali dikenakan 5% pada 2022‑2023 mengikut Kadar CKHT terkini.
- Pengecualian penuh pernah dilaksanakan pada 2003‑2004 dan 2007‑2009, tetapi tidak lagi berkuat kuasa.
- Untuk pelupusan saham SHT, kadar cukai mengikut tempoh pegangan saham serupa dengan harta tanah.
Pengguna disarankan merujuk Garis Panduan Operasi CKHT 2025 bagi kadar terkini dan contoh pengiraan.
📋 Prosedur Rasmi Melupuskan Aset dan Bayar CKHT
Prosedur pelupusan aset di bawah ACKHT 1976 melibatkan beberapa langkah kritikal, yang telah dipermudahkan sejak pelaksanaan e‑CKHT pada 2025. Berikut ialah alur kerja berbanding prosedur tradisional (kertas) sebelum 2025:
| Langkah | Prosedur Tradisional (sebelum 2025) | Prosedur Digital (2025‑sekarang) |
|---|---|---|
| 1. Pengumpulan Dokumen | Hard copy: salinan geran, surat kuasa, invois yuran guaman. | Upload dokumen digital melalui portal MyTax. |
| 2. Pengiraan Keuntungan | Manual, menggunakan lembaran kerja atau perisian perakaunan. | Gunakan kalkulator CKHT dalam e‑CKHT (automatik mengira kos sampingan). |
| 3. Pengisian Borang | CKHT 1A / 1B / 3 diisi secara fizikal, dihantar ke pejabat LHDN. | Pilih borang CKHT 1A, 1B atau 3 dalam e‑CKHT, isi secara dalam talian. |
| 4. Pengesahan | Menunggu kelulusan bertulis (biasanya 2‑3 minggu). | Kelulusan automatik atau notifikasi e‑mail dalam 48 jam. |
| 5. Pembayaran Cukai | Bayaran melalui kaunter bank atau kaunter LHDN. | Bayar melalui sistem e‑Payment MyTax (online banking, FPX). |
| 6. Penyimpanan Rekod | Fail fizikal di pejabat atau rumah. | Rekod digital disimpan dalam akaun MyTax selama 7 tahun. |
Kelebihan vs Kekurangan Prosedur Digital
- Kelebihan:
- Penghantaran cepat – tiada masa menunggu pos atau penyerahan fizikal.
- Pengiraan automatik mengurangkan risiko ralat.
- Penjejakan status secara real‑time.
- Pengurangan kos perjalanan dan masa.
- Kekurangan:
- Keperluan sambungan internet stabil.
- Pengguna kurang celik digital mungkin memerlukan bantuan e‑jenama atau peguam.
- Isu keselamatan data jika tidak menggunakan peranti yang selamat.
Prosedur lengkap boleh dirujuk dalam Program Memfail Borang Nyata CKHT, termasuk tarikh akhir pengemukaan (60 hari) dan penalti kelewatan (denda sehingga RM5,000 atau penjara sehingga 12 bulan).
Jika pelupus memerlukan kelulusan khusus di bawah Perenggan 17(1) Jadual 2 (contohnya pelupusan aset tanpa keuntungan), permohonan mesti dihantar melalui borang permohonan kelulusan dan menunggu kelulusan Ketua Pengarah LHDN sebelum pelupusan sebenar.
❓ Soalan Lazim (FAQ)
Apakah saya perlu melaporkan pelupusan harta walaupun tidak ada keuntungan?
Ya. Semua pelupusan aset yang tertakluk kepada ACKHT 1976 mesti dilaporkan melalui Borang CKHT 3, walaupun tiada keuntungan atau kerugian. Jika tiada keuntungan, anda boleh memohon pengecualian di bawah subseksyen 13(6).
Berapa lama saya mempunyai masa untuk mengemukakan Borang Nyata CKHT?
Tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan atau pemerolehan, mengikut panduan rasmi LHDN. Kelewatan akan dikenakan penalti mengikut Seksyen 29(3) ACKHT.
Apakah perbezaan antara Borang CKHT 1A dan 1B?
CKHT 1A digunakan untuk pelupusan harta tanah (real property), manakala CKHT 1B untuk pelupusan saham SHT atau syer yang tertakluk kepada perenggan 34 atau 34A Jadual 2 ACKHT.
Bagaimana cara mengira kos sampingan yang dibenarkan?
Kos sampingan termasuk yuran guaman, duti setem, kos penilaian, perbelanjaan iklan jual‑beli, dan kos perkhidmatan ejen cukai. Semua kos ini boleh dimasukkan dalam pengiraan keuntungan mengikut Garis Panduan CKHT 2025.
Adakah terdapat pengecualian cukai bagi pelupusan rumah kediaman kos rendah?
Ya. Mengikut Perintah Cukai Keuntungan Harta Tanah (Pengecualian) 2003 dan 2007, rumah kediaman berharga RM200,000 ke bawah yang dilupuskan selepas tahun ke‑6 boleh dikecualikan, tetapi pengecualian ini hanya terpakai pada tempoh yang dinyatakan dan tidak lagi aktif selepas 2009.
📝 Kesimpulan
Melupuskan aset di bawah Akta CKHT 1976 bukan sekadar urusan jual‑beli; ia melibatkan definisi jelas, pengiraan keuntungan, penentuan kadar cukai mengikut kategori pelupus dan tempoh pegangan, serta pematuhan prosedur pelaporan dalam tempoh 60 hari melalui e‑CKHT. Dengan digitalisasi sejak 2025, proses kini lebih pantas, tetapi tanggungjawab pelupus dan pemeroleh tetap kritikal untuk mengelakkan penalti dan memastikan hasil cukai negara terjaga.
🔗 Rujukan Paling Autoriti
- CKHT | Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia – Halaman Rasmi
- Portal MyTax – e‑CKHT
- Muat Turun Borang CKHT – LHDN
- Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah – LHDN
- Garis Panduan CKHT 2025 – LHDN
📍 Penafian
Maklumat dalam artikel ini disediakan berdasarkan data yang tersedia bagi tahun 2026 dan tidak menggantikan nasihat profesional atau rujukan rasmi Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia.
Sebagai Penulis Expert di Esumber.my, misi saya adalah menghadirkan konten yang tidak hanya informatif, tetapi juga inspiratif dan menghibur. Setiap kata yang saya tulis, saya pastikan memiliki impact yang mendalam kepada pembaca.