Akta Sewa Rumah 2016: Prosedur Usir Penyewa Sah

by
Akta Sewa Rumah 2016: Prosedur Usir Penyewa Sah

Amaran! Penyewa yang tidak mematuhi notis pengosongan atau tuan rumah yang mengabaikan prosedur sah boleh berakhir di mahkamah – bukan sahaja menanggung kos, malah risiko kehilangan hak milik atau deposit. Pastikan anda faham setiap langkah di bawah sebelum menekan butang “hantar” pada portal rasmi.

📜 Pengenalan Akta Sewa Rumah 2016 dan Konsep Usir Penyewa Sah

Akta Sewa Rumah 2016 (Akta 679) menggantikan peruntukan lama dalam Kanun Pajakan & Tanah Negara 1965, memberikan rangka kerja yang lebih jelas untuk hubungan antara tuan rumah dan penyewa. Akta ini menggariskan hak, tanggungjawab, serta prosedur pengusiran yang sah – semua dalam satu dokumen yang mudah diakses.


Sejak pelaksanaannya, Akta ini telah menjadi rujukan utama bagi pihak berkuasa tempatan, mahkamah, serta agensi bantuan undang‑undang. Menurut Portal KPKT, tujuan utama akta ialah memastikan keseimbangan antara kepentingan pemilik hartanah dan perlindungan penyewa, terutama dalam situasi ekonomi yang tidak menentu.

Berbeza dengan kaedah tradisional yang bergantung kepada Akta Kontrak 1950 atau Akta Undang‑Undang Sivil 1956, Akta Sewa Rumah 2016 menambah keperluan notis bertulis, tempoh notis yang jelas, dan prosedur mahkamah yang lebih terperinci. Ini membantu mengurangkan pertikaian yang berlarutan serta memberi kepastian kepada kedua‑dua pihak.


🏠 Hak Penyewa dan Tuan Rumah di Bawah Akta Sewa Rumah 2016

Berikut adalah ringkasan hak utama yang diiktiraf oleh Akta ini, berdasarkan gabungan maklumat official (KPKT) dan pandangan community (KakiProperty):

  • Hak Penyewa: Mendapatkan notis bertulis sekurang‑kurangnya 90 hari sebelum pengosongan (menurut pindaan 2026), hak menuntut balik deposit yang tidak dipotong secara sah, serta hak untuk memohon perintah mahkamah sekiranya notis tidak dipatuhi.
  • Hak Tuan Rumah: Menerima bayaran sewa tepat pada masanya, kebolehan memulakan proses pengusiran sekiranya penyewa melanggar syarat sewa (contohnya, tidak membayar sewa, merosakkan harta, atau menggunakan premis untuk tujuan yang tidak dibenarkan).
  • Kewajipan Kedua‑dua Pihak: Menjaga kebersihan dan keadaan premis, mematuhi syarat kontrak, serta tidak mengubahsuai struktur tanpa kebenaran.

Komuniti penyewa menekankan kepentingan menyimpan semua dokumen (kontrak, resit, notis) dalam satu fail fizikal atau digital – langkah ini sangat membantu sekiranya berlakunya pertikaian.

Muat turun Aplikasi My eBantuan di Google Play

⚖️ Syarat Sah untuk Mengusir Penyewa Mengikut Undang‑Undang

Pengusiran yang sah tidak boleh dilakukan secara sewenang‑wenangnya. Akta menetapkan beberapa syarat kritikal yang mesti dipenuhi sebelum tuan rumah boleh memulakan proses:

  1. Notis Bertulis: Notis pengosongan mesti mengandungi sebab yang sah (contohnya, tunggakan sewa, pelanggaran kontrak, atau keperluan pemilik untuk menghunikan semula). Notis mesti dihantar melalui pos berdaftar atau serahan tangan yang disahkan.
  2. Tempoh Notis: Sejak pindaan 2026, tempoh minimum ialah 90 hari. Ini memberi penyewa masa yang mencukupi untuk mencari tempat tinggal baru.
  3. Kesempatan Membuat Rayuan: Penyewa berhak mengemukakan rayuan kepada Mahkamah Sesyen atau Mahkamah Majistret dalam tempoh notis tersebut.
  4. Tiada Tindakan Fizikal: Tuan rumah tidak dibenarkan menukar kunci, memotong bekalan air atau elektrik, atau melakukan sebarang tindakan yang menghalang penyewa daripada menempati premis tanpa perintah mahkamah.
  5. Pengadilan: Jika penyewa tidak mengosongkan selepas tempoh notis, tuan rumah mesti memfailkan permohonan di Mahkamah Majistret (atau Mahkamah Sesyen bergantung kepada nilai sewa yang tertunggak).

Jika mana‑mana syarat di atas tidak dipenuhi, tindakan pengusiran boleh dianggap tidak sah dan penyewa boleh menuntut ganti rugi serta memfailkan aduan kepada Attorney General’s Chambers.

Muat turun Aplikasi My eBantuan di Google Play

🧾 Prosedur Notis Pengosongan dan Tempoh Pematuhan

Berikut ialah langkah demi langkah yang perlu diikuti oleh tuan rumah sebelum memulakan tindakan mahkamah:

  1. Semak Kontrak Sewa: Pastikan klausa notis pengosongan dan tempoh notis jelas dalam perjanjian asal.
  2. Sediakan Notis Bertulis: Tulis notis mengandungi:
    • Nama penyewa dan alamat premis.
    • Alasan pengusiran (contoh: tunggakan sewa RM2,000 atau pelanggaran syarat).
    • Tarikh akhir pengosongan (minimum 90 hari dari tarikh notis).
    • Maklumat cara menghubungi tuan rumah untuk pertanyaan.
  3. Hantar Notis: Gunakan pos berdaftar atau serahan tangan yang disahkan. Simpan bukti penghantaran (resit pos atau tanda terima).
  4. Catatkan Respon Penyewa: Jika penyewa memberi maklum balas (contoh: janji bayar), rekodkan dalam tulisan.
  5. Berikan Tempoh Pematuhan: Pastikan penyewa mempunyai 90 hari untuk mengosongkan premis atau menyelesaikan isu yang dibangkitkan.

Tip: Simpan semua salinan notis, resit pos, dan korespondensi dalam satu folder digital (contoh: Google Drive) – ini memudahkan rujukan semasa proses mahkamah.

🚪 Langkah Memfailkan Tindakan Mahkamah terhadap Penyewa Degil

Jika selepas 90 hari penyewa masih enggan mengosongkan, tuan rumah boleh memulakan tindakan undang‑undang. Berikut prosedur yang disarankan:

  1. Daftar Kes di Mahkamah: Pergi ke pejabat Mahkamah Majistret atau Mahkamah Sesyen yang berdaftar di kawasan premis. Isi borang ‘Permohonan Perintah Pengosongan’ yang boleh dimuat turun di Portal SPP.
  2. Sertakan Dokumen Sokongan: Lampirkan:
    • Salinan kontrak sewa.
    • Notis pengosongan dan bukti penghantaran.
    • Resit sewa tertunggak (jika ada).
    • Surat-menyurat antara tuan rumah dan penyewa.
  3. Bayar Yuran Mahkamah: Yuran bergantung pada nilai tuntutan; biasanya antara RM150‑RM300.
  4. Jadualkan Tarikh Pendengaran: Mahkamah akan menetapkan tarikh pendengaran, biasanya dalam tempoh 30‑45 hari selepas permohonan diterima.
  5. Hadir di Mahkamah: Pada hari pendengaran, kedua‑dua pihak akan diberikan peluang untuk membentangkan bukti dan hujah. Pastikan anda membawa semua dokumen asal serta saksi (jika diperlukan).
  6. Terima Perintah Pengosongan: Jika mahkamah memutuskan memihak kepada tuan rumah, ia akan mengeluarkan perintah pengosongan yang harus dipatuhi oleh penyewa dalam tempoh yang ditetapkan (biasanya 14‑30 hari).

Nota: Jika anda tidak pasti cara mengisi borang, hubungi Jabatan Undang‑Undang & Pendakwaan KPKT untuk bantuan percuma.

👮 Penguatkuasaan, Perintah Mahkamah dan Pelaksanaan Pengusiran

Setelah perintah pengosongan dikeluarkan, pelaksanaan pengusiran tidak boleh dilakukan secara bersendirian oleh tuan rumah. Berikut langkah yang perlu diikuti:

  • Permohonan Penguatkuasaan: Tuan rumah memohon kepada Jabatan Penguatkuasaan (biasanya melalui Pejabat Penguatkuasaan Tempatan) untuk melaksanakan perintah tersebut.
  • Penglibatan Pegawai Penguatkuasa: Pegawai yang dilantik (biasanya pegawai kebun atau pegawai penguatkuasa setempat) akan mengatur tarikh pelaksanaan bersama penyewa.
  • Pelaksanaan Fizikal: Pada hari yang ditetapkan, pegawai akan mengawasi penyewa mengosongkan premis. Jika penyewa menolak, pegawai berhak menggunakan kekuatan undang‑undang (contoh: menukar kunci) tetapi tidak boleh melakukan kekerasan.
  • Pengambilan Barang: Barang milik penyewa yang masih berada di premis boleh disimpan di tempat selamat selama 14 hari; selepas itu, tuan rumah boleh menjual atau membuangnya dengan notis.
  • Catatan Penguatkuasaan: Pegawai akan mengeluarkan laporan penguatkuasaan yang mesti disimpan sebagai bukti akhir proses.

Penguatkuasaan yang tidak mengikut prosedur boleh menjadi asas aduan ke AGC atau ke Jabatan Pengaduan Awam di KPKT.

💰 Tuntutan Sewa Tertunggak, Ganti Rugi dan Deposit

Pengusiran tidak menamatkan hak tuan rumah untuk menuntut sewa tertunggak atau ganti rugi. Berikut elemen utama yang perlu difahami:

  • Sewa Tertunggak: Tuan rumah boleh menuntut semua sewa yang belum dibayar sehingga tarikh pengosongan. Jika penyewa tidak membayar, jumlah tersebut boleh dimasukkan dalam tuntutan mahkamah bersama perintah pengosongan.
  • Ganti Rugi Kerosakan: Sekiranya premis mengalami kerosakan di luar keusangan biasa, tuan rumah boleh menuntut kos pembaikan. Bukti foto dan invois pembaikan adalah penting.
  • Deposit: Deposit biasanya digunakan untuk menampung sewa tertunggak atau kerosakan. Jika tiada tunggakan atau kerosakan, deposit mesti dipulangkan dalam tempoh 30 hari selepas pengosongan, mengikut peruntukan Akta.
  • Perintah Mahkamah untuk Bayaran: Jika penyewa gagal membayar, tuan rumah boleh memohon perintah mahkamah untuk menyita aset atau gaji penyewa.

Komuniti penyewa menasihatkan supaya semua perjanjian deposit ditulis secara jelas dalam kontrak, termasuk kadar faedah (jika ada) dan syarat pemulangan.

❓ Soalan Lazim (FAQ)

Soalan? Berapa hari notis yang diperlukan untuk mengusir penyewa?

Jawapan: Mengikut pindaan 2026, notis bertulis minimum ialah 90 hari sebelum tarikh pengosongan.

Soalan? Bolehkah tuan rumah menukar kunci sebelum perintah mahkamah?

Jawapan: Tidak. Menukar kunci atau memutus bekalan tanpa perintah mahkamah adalah dilarang di bawah Akta 2016 dan boleh mengakibatkan tindakan undang‑undang terhadap tuan rumah.

Soalan? Apakah dokumen yang perlu disertakan bila memfailkan permohonan ke mahkamah?

Jawapan: Salinan kontrak, notis pengosongan, bukti penghantaran, resit sewa tertunggak, dan sebarang surat-menyurat antara pihak.

Soalan? Jika penyewa tidak membayar sewa tetapi masih menempati rumah, bolehkah saya menuntut sewa melalui mahkamah?

Jawapan: Ya. Tuan rumah boleh memfailkan tuntutan sewa tertunggak bersamaan dengan permohonan perintah pengosongan.

Soalan? Bagaimana cara memulangkan deposit jika tidak ada tunggakan?

Jawapan: Deposit mesti dipulangkan dalam tempoh 30 hari selepas penyewa mengosongkan premis, kecuali ada potongan sah untuk kerosakan atau tunggakan.

📝 Kesimpulan

Akta Sewa Rumah 2016 menyediakan rangka kerja yang jelas untuk mengusir penyewa sah, tetapi kejayaan proses bergantung kepada kepatuhan terhadap notis bertulis, tempoh 90 hari, dan prosedur mahkamah yang teratur.

🔗 Rujukan Paling Autoriti

📍 Penafian

Maklumat dalam artikel ini disusun berdasarkan data yang tersedia bagi tahun 2026; sebarang perubahan perundangan selepas tarikh tersebut tidak diambil kira.