Hak Tuan Rumah Bila Penyewa Enggan Keluar

🏠 Hak Tuan Rumah Bila Penyewa Enggan Keluar

Apabila penyewa enggan mengosongkan premis walaupun perjanjian sewa telah tamat atau dibatalkan, tuan rumah mempunyai hak‑hak tertentu yang dilindungi undang‑undang serta prosedur yang mesti dipatuhi. Artikel ini merangkumi kedudukan undang‑undang, bukti dokumen, langkah sah, tuntutan ganti rugi, tindakan mahkamah, risiko tindakan sendiri, serta soalan lazim yang sering ditanya oleh komuniti.

⚖️ Kedudukan Undang‑Undang Sewa Rumah di Malaysia

Tiada satu akta khusus yang mengawal semua aspek sewa‑menyewa. Sebaliknya, beberapa rangka kerja perundangan digabungkan untuk melindungi kedua‑dua pihak.

Undang‑Undang	Ruang Lingkup	Penekanan Utama
Kanun Pajakan & Tanah Negara 1965 (Bahagian 15)	Pajakan tanah, premis perniagaan dan kediaman	Pengakhiran pajakan, notis, hak pemilik
Akta Kontrak 1950	Semua kontrak termasuk sewa	Keabsahan perjanjian, pelanggaran, ganti rugi
Akta Undang‑Undang Sivil 1956	Liabiliti sivil, tuntutan ganti rugi	Bayaran sewa tertunggak, kerosakan harta
Akta Bantuan Khusus 1950	Larangan mengusir tanpa perintah mahkamah	Penggantungan kunci, penutupan pintu
Akta Kewangan (contoh: Akta Kewangan Islam 2013)	Pengurusan deposit sewa	Penggunaan deposit tanpa izin

Kesemua rangka kerja ini memberi kuasa kepada tuan rumah untuk menuntut pengosongan secara sah, tetapi menegaskan bahawa tindakan paksa tanpa perintah mahkamah adalah dilarang.

📄 Bukti Perjanjian Sewa dan Dokumen Sokongan

Untuk menuntut hak, tuan rumah mesti menyimpan dokumen yang jelas dan sah. Dokumen utama termasuk:

• Surat perjanjian sewa yang ditandatangani oleh kedua‑pihak (biasanya dalam bentuk hard copy atau digital).
• Resit pembayaran sewa bulanan, termasuk tarikh dan jumlah.
• Salinan deposit sewa serta bukti pemindahan wang.
• Notis notifikasi (notice to quit) yang dihantar mengikut prosedur yang ditetapkan.
• Surat-menyurat atau e‑mail yang menunjukkan perbincangan mengenai pengakhiran sewa.

Jika terdapat pertikaian, mahkamah atau Tribunal Tuntutan Sewa (TTS) akan menilai dokumen‑dokumen ini sebagai bukti utama. Jabatan Mufti Wilayah Persekutuan menegaskan bahawa deposit tidak boleh digunakan tanpa izin kecuali dalam keadaan khusus yang dibenarkan oleh undang‑undang, seperti pelanggaran kontrak oleh penyewa.

🚪 Langkah Sah Tuan Rumah Menuntut Pengosongan Rumah

Berikut ialah alur prosedur yang disarankan, diambil daripada pengalaman komuniti Pinhome dan nasihat peguam tempatan.

Langkah	Tindakan	Tempoh Masa (anggaran)
1. Semak Perjanjian	Pastikan tarikh tamat sewa, klausa pengakhiran, dan syarat notis.	1‑2 hari
2. Hantar Notis Notis Pengosongan (Notice to Quit)	Surat rasmi melalui pos berdaftar atau e‑mail, mengandungi tarikh akhir (minimum 14 hari mengikut Kanun Pajakan).	14‑30 hari
3. Cuba Mediasi	Gunakan Portal SPP atau perkhidmatan mediasi setempat untuk rundingan.	7‑14 hari
4. Failkan Tuntutan di Tribunal Tuntutan Sewa (TTS)	Serahkan borang TTS bersama dokumen sokongan.	30‑60 hari (pendengaran)
5. Dapatkan Perintah Pengosongan	Jika TTS atau Mahkamah Tinggi mengeluarkan perintah, penyewa wajib mengosongkan.	1‑4 minggu selepas perintah
6. Penguatkuasaan	Jika penyewa masih enggan, panggil Pegawai Penguatkuasaan (PDRM) dengan perintah mahkamah.	Segera selepas perintah

Setiap langkah mesti didokumentasikan. Mengabaikan prosedur ini boleh menjejaskan hak tuan rumah di mahkamah.

💡 Tip: Simpan salinan pos berdaftar (POS) atau bukti penghantaran e‑mail dengan cap masa. Ini menjadi bukti penting sekiranya pertikaian dibawa ke mahkamah.

🧾 Tuntutan Ganti Rugi, Tunggakan Sewa dan Deposit

Apabila penyewa tidak membayar sewa atau merosakkan harta, tuan rumah berhak menuntut ganti rugi. Berikut ialah elemen utama yang boleh dituntut:

• Tunggakan sewa: Jumlah sewa yang belum dibayar sehingga tarikh notis berakhir.
• Kerusakan harta: Kos pembaikan yang melebihi keausan biasa.
• Deposit: Mengikut Jabatan Mufti Wilayah Persekutuan, deposit boleh dipotong untuk menampung kerosakan atau tunggakan, tetapi lebihan harus dipulangkan kepada penyewa.
• Kos perundangan: Bayaran guaman atau yuran tribunal, jika terdapat perintah mahkamah yang menyatakan penyewa menanggung kos.

Contoh jadual perincian tuntutan:

Item	Jumlah (RM)	Catatan
Tunggakan sewa (3 bulan)	3,600	RM1,200/bulan
Kerusakan dinding & lantai	2,500	Kerusakan melebihi keausan biasa
Potongan deposit	1,200	Deposit RM2,000, dipotong RM1,200
Yuran guaman	800	Anggaran kos peguam
Jumlah Keseluruhan	7,100

Jika tuan rumah menggunakan deposit tanpa izin, ia boleh dianggap melanggar fatwa Mufti dan menjejaskan kredibiliti dalam proses perundangan.

🏛️ Tindakan Mahkamah terhadap Penyewa yang Ingkar

Apabila semua usaha penyelesaian di luar mahkamah gagal, tuan rumah boleh memfailkan tuntutan di Mahkamah Tinggi (atau Mahkamah Sesyen bagi nilai tuntutan

1. Penyediaan petisyen bersama dokumen (perjanjian, notis, bukti pembayaran).
2. Pendaftaran kes di mahkamah berkenaan.
3. Sidang pertama – perintah pengosongan (injunction) atau perintah pembayaran tunggakan.
4. Jika penyewa masih enggan, mahkamah boleh mengeluarkan perintah eviction order yang memberi kuasa kepada pihak berkuasa (Polis atau Pegawai Penguatkuasaan) untuk mengosongkan premis.

Mahkamah juga boleh memerintahkan penyewa membayar ganti rugi serta kos perundangan. Keputusan ini bersifat mengikat dan boleh dikuatkuasakan secara terus.

🚨 Risiko Jika Tuan Rumah Bertindak Sendiri

Berikut ialah risiko utama yang dihadapi tuan rumah yang mengambil tindakan tanpa perintah mahkamah:

• Liabiliti jenayah: Mengganti kunci atau memaksa penyewa keluar boleh melanggar Akta Bantuan Khusus 1950, yang menganggapnya sebagai “pengusiran haram”.
• Kerugian kewangan: Penyewa boleh menuntut pampasan atas kerosakan atau gangguan, termasuk kos guaman.
• Reputasi buruk: Tindakan tidak sah boleh menjejaskan reputasi pemilik, terutama jika mereka menguruskan lebih daripada satu hartanah.
• Kesukaran mendapatkan deposit kembali: Jika tindakan tidak sah, mahkamah mungkin memerintahkan pemulangan penuh deposit kepada penyewa.

Komuniti Pinhome menasihati agar tuan rumah sentiasa berunding dengan peguam atau menggunakan perkhidmatan mediasi sebelum melangkah ke tindakan fizikal.

❓ Soalan Lazim (FAQ)

Soalan? Bolehkah saya menukar kunci rumah tanpa notis?

Tidak. Menukar kunci tanpa perintah mahkamah melanggar Akta Bantuan Khusus 1950 dan boleh dikenakan denda atau tindakan jenayah.

Soalan? Berapa lama notis “Notice to Quit” harus diberikan?

Menurut Kanun Pajakan & Tanah Negara 1965, notis minimum ialah 14 hari, kecuali perjanjian menyatakan tempoh yang lebih lama.

Soalan? Bolehkah saya gunakan deposit untuk membayar sewa tertunggak?

Ya, jika penyewa melanggar kontrak dan anda tidak mempunyai dana lain, penggunaan deposit dibenarkan mengikut Jabatan Mufti Wilayah Persekutuan. Lebihan harus dipulangkan.

Soalan? Apa yang perlu dimasukkan dalam notis pengosongan?

Notis mesti mengandungi: (1) Nama dan alamat pemilik serta penyewa, (2) Alamat premis, (3) Tarikh notis, (4) Tarikh akhir pengosongan, (5) Alasan pengosongan, (6) Tandatangan pemilik.

Soalan? Jika penyewa masih enggan selepas perintah mahkamah, siapa yang boleh menguatkuasakannya?

Pegawai Penguatkuasaan (biasanya Polis atau Pegawai Penguatkuasaan Tempatan) boleh melaksanakan perintah pengosongan dengan bantuan pasukan mereka.

📝 Kesimpulan

Tuan rumah mempunyai hak sah untuk menuntut pengosongan dan ganti rugi apabila penyewa enggan keluar, tetapi semua tindakan mesti dijalankan mengikut prosedur undang‑undang yang ditetapkan; sebarang tindakan sendiri berisiko menimbulkan liabiliti jenayah dan kerugian kewangan.

🔗 Rujukan Paling Autoriti

• Jabatan Mufti Wilayah Persekutuan — Fatwa penggunaan deposit tanpa izin
• Jabatan Ketua Pengarah Tanah & Galian Persekutuan — Panduan pentadbiran tanah dan pajakan
• Suruhanjaya Perkhidmatan Pengangkutan (SPP) — Portal mediasi dan perkhidmatan awam

📍 Penafian

Maklumat dalam artikel ini disediakan berdasarkan data yang tersedia bagi tahun 2026 dan tidak menggantikan nasihat perundangan profesional; pembaca digalakkan merujuk kepada peguam atau pihak berkuasa yang berkenaan untuk situasi khusus masing‑masing. Dalam konteks undang-undang Malaysia, pemilikan hartanah tidak memberikan lesen mutlak untuk pemilik bertindak di luar kerangka keadilan. Prinsip ini ditegaskan dalam kes Luggage Distributors (M) Sdn Bhd v Tan Hor Teng & Anor [1995] 1 MLJ 719, di mana mahkamah memutuskan bahawa hak pemilik untuk mendapatkan semula milikan adalah tertakluk kepada proses undang-undang yang ketat.