Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama 2026

Seramai 80,000 pembeli rumah pertama dijangka mendapat manfaat daripada Skim Jaminan Pinjaman Perumahan bernilai RM20 bilion, namun satu lagi insentif yang lebih langsung meringankan beban poket rakyat adalah Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama 2026. Dengan penjimatan sehingga RM11,500 seorang, inisiatif ini adalah antara langkah paling agresif kerajaan untuk memastikan impian memiliki rumah sendiri menjadi kenyataan.

Dalam Belanjawan 2026 yang dibentangkan oleh Perdana Menteri, Datuk Seri Anwar Ibrahim pada 10 Oktober 2025, kerajaan mengumumkan lanjutan pengecualian duti setem penuh (100%) ke atas Surat Cara Pindah Milik (MOT) dan Perjanjian Pinjaman bagi pembeli rumah pertama yang membeli kediaman berharga sehingga RM500,000. Insentif ini, yang sebelum ini dijadualkan tamat, kini dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027.

Bagi rakyat Malaysia yang bergelut dengan kos sara hidup yang semakin meningkat, terutamanya golongan M40 yang dilaporkan paling “tersepit” akibat kenaikan harga rumah, berita ini adalah satu kelegaan besar. Artikel ini akan membedah secara komprehensif segala yang perlu anda tahu tentang pengecualian duti setem rumah pertama 2026 — dari syarat kelayakan, prosedur permohonan, hingga perbandingan dengan insentif lain.

🏠 Apa Itu Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama?

Duti setem adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan ke atas dokumen undang-undang, termasuk Surat Cara Pindah Milik (MOT) dan Perjanjian Pinjaman Perumahan. Dalam konteks pembelian rumah, duti setem adalah salah satu “kos hangus” yang perlu dibayar oleh pembeli kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) sebelum pemindahan milik dapat disempurnakan.

Pengecualian duti setem rumah pertama bermaksud kerajaan mengetepikan sepenuhnya cukai ini untuk pembeli yang memenuhi syarat tertentu. Ini bermakna, bagi rumah berharga RM500,000 dan ke bawah, anda tidak perlu membayar sesen pun untuk duti setem ke atas MOT dan perjanjian pinjaman — penjimatan yang boleh mencecah puluhan ribu ringgit.

💡 Tip Kewangan: Tanpa pengecualian ini, pembeli rumah pertama yang membeli rumah bernilai RM500,000 perlu membayar duti setem MOT sebanyak RM9,000 (berdasarkan kadar 1% untuk RM100,000 pertama dan 2% untuk baki RM400,000) ditambah 0.5% duti setem ke atas jumlah pinjaman. Dengan pengecualian 100%, jumlah ini adalah RM0.

Insentif ini diumumkan di bawah Program Pemilikan Rumah (HOPE) dan sebelum ini dikenali sebagai Inisiatif Pemilikan Kediaman Malaysia (i-MILIKI). Tujuan utamanya adalah untuk menggalakkan pemilikan rumah dalam kalangan rakyat, meringankan beban kos permulaan pembeli rumah pertama, dan menyokong segmen perumahan mampu milik.

Menurut laporan Berita Harian, purata harga rumah di Malaysia kini telah melepasi RM500,000. Ini menjadikan had harga RM500,000 untuk pengecualian penuh sebagai isu kritikal, kerana ramai pembeli mungkin terpaksa membeli rumah di atas had tersebut, terutamanya di kawasan bandar.

📅 Syarat Kelayakan Pengecualian Duti Setem 2026

Untuk layak mendapat pengecualian duti setem rumah pertama 2026, anda perlu memenuhi beberapa syarat ketat yang ditetapkan oleh kerajaan. Berikut adalah syarat-syarat utama yang perlu anda fahami:

1. Pembeli Mesti Individu Warganegara Malaysia: Hanya individu (bukan syarikat atau entiti perniagaan) yang merupakan warganegara Malaysia layak mendapat insentif ini. Pemastautin tetap dan warga asing tidak layak.
2. Tidak Pernah Memiliki Hartanah: Anda mestilah tidak pernah memiliki sebarang hartanah kediaman sebelum ini, termasuk pemilikan melalui pewarisan harta pusaka. Nama anda tidak boleh tertera pada mana-mana geran atau hakmilik strata sebelum ini.
3. Harga Rumah Maksimum RM500,000: Pengecualian penuh 100% hanya terpakai bagi rumah kediaman yang berharga RM500,000 dan ke bawah. Rumah melebihi harga ini mungkin tertakluk kepada kadar diskaun yang berbeza (sila rujuk seksyen seterusnya).
4. Jenis Hartanah Kediaman: Rumah yang dibeli mestilah berstatus kediaman, bukan hartanah komersial seperti lot kedai, pejabat, atau tanah kosong. Ini termasuk rumah teres, kondominium, apartmen, dan servis reziden yang diluluskan sebagai kediaman.
5. Tempoh Perjanjian Jual Beli: Perjanjian jual beli (SPA) mesti disempurnakan dalam tempoh pengecualian, iaitu dari 1 Januari 2026 hingga 31 Disember 2027. Ini terpakai untuk kedua-dua projek pemaju (rumah baru) dan pasaran subsale (rumah terpakai), tertakluk kepada syarat rasmi.

💡 Tip Penting: Jika anda membeli rumah secara bersama (joint purchase) dengan pasangan atau ahli keluarga, pastikan semua pembeli memenuhi syarat sebagai pembeli rumah pertama. Jika salah seorang sudah memiliki hartanah, pengecualian mungkin tidak terpakai sepenuhnya. Rujuk peguam hartanah anda untuk pengesahan lanjut.

Adalah penting untuk diingat bahawa syarat-syarat ini mungkin berubah mengikut dasar kerajaan dari semasa ke semasa. Oleh itu, adalah bijak untuk sentiasa merujuk kepada pengumuman rasmi Kementerian Kewangan (MoF) atau mendapatkan nasihat daripada peguam hartanah sebelum membuat sebarang komitmen pembelian.

💰 Had Harga Rumah dan Jumlah Pengecualian

Struktur pengecualian duti setem untuk rumah pertama pada tahun 2026 adalah seperti berikut:

Kategori Harga Rumah	Kadar Pengecualian	Tempoh Sah
RM500,000 dan ke bawah	100% (penuh) ke atas MOT dan Perjanjian Pinjaman	Sehingga 31 Disember 2027
RM500,001 hingga RM1,000,000	Belum diumumkan secara rasmi pada tahun 2026 (rujuk nota di bawah)	Belum diumumkan secara rasmi pada tahun 2026

Nota Penting: Terdapat percanggahan maklumat mengenai kadar diskaun untuk rumah antara RM500,000 dan RM1 juta. Sumber-sumber lama (seperti dari tahun 2022-2023) menyebut diskaun 75% di bawah program i-MILIKI yang tamat pada 31 Disember 2023. Walau bagaimanapun, satu sumber terkini mendakwa terdapat diskaun 50% untuk kategori harga ini pada tahun 2026, tetapi maklumat ini tidak dapat disahkan sepenuhnya melalui sumber rasmi yang ada. Oleh itu, pembeli dinasihatkan untuk merujuk terus kepada LHDN atau MoF untuk pengesahan terkini.

Untuk memahami penjimatan yang boleh anda nikmati, mari kita lihat contoh pengiraan duti setem standard tanpa pengecualian:

Contoh Pengiraan Duti Setem MOT untuk Rumah Bernilai RM500,000 (Kadar Standard 2026):

• 1% untuk RM100,000 pertama = RM1,000
• 2% untuk baki RM400,000 (RM100,001 – RM500,000) = RM8,000
• Jumlah Duti Setem MOT: RM9,000

Selain itu, duti setem ke atas Perjanjian Pinjaman biasanya dikenakan pada kadar 0.5% daripada jumlah pinjaman. Jika pinjaman anda adalah RM450,000 (90% daripada harga rumah), duti setem pinjaman adalah RM2,250.

Jumlah penjimatan keseluruhan dengan pengecualian 100%: RM9,000 (MOT) + RM2,250 (Pinjaman) = RM11,250

Angka ini hampir menyamai dakwaan satu sumber komuniti yang menyatakan penjimatan sehingga RM11,500. Wang ini boleh digunakan untuk perbelanjaan lain seperti pengubahsuaian, perabot, atau dana kecemasan selepas anda menerima kunci rumah.

📋 Prosedur Permohonan Pengecualian Duti Setem

Prosedur permohonan pengecualian duti setem rumah pertama agak mudah kerana ia biasanya diuruskan oleh peguam hartanah atau pihak bank sebagai sebahagian daripada proses pembelian rumah. Namun, sebagai pembeli, anda perlu memahami langkah-langkah yang terlibat:

1. Dapatkan Surat Tawaran Pinjaman (LO): Sebelum apa-apa, pastikan anda telah mendapat surat tawaran pinjaman daripada bank yang diluluskan.
2. Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA): SPA mesti ditandatangani dalam tempoh pengecualian (sehingga 31 Disember 2027). Peguam anda akan menyediakan dokumen ini.
3. Serahkan Dokumen kepada Peguam: Peguam anda akan menguruskan penilaian duti setem dengan LHDN. Anda perlu menyerahkan semua dokumen yang diperlukan (lihat seksyen seterusnya).
4. Peguam Hantar Permohonan ke LHDN: Peguam akan mengisi Borang PDS 1 dan PDS 3 (jika berkaitan) dan menghantar permohonan ke pejabat LHDN untuk penilaian.
5. LHDN Keluarkan Notis Taksiran: LHDN akan mengeluarkan Notis Taksiran (Notice of Assessment) yang menunjukkan jumlah duti setem yang perlu dibayar. Dengan pengecualian, jumlah ini adalah RM0.
6. Dokumen Dicop Setem: Setelah disahkan, dokumen akan dicop setem rasmi sebagai bukti pembayaran (atau pengecualian).

💡 Tip Penting: Proses penilaian duti setem boleh mengambil masa beberapa minggu. Pastikan peguam anda menghantar permohonan lebih awal untuk mengelakkan kelewatan dalam proses pemindahan milik. Anda juga boleh menyemak status permohonan melalui sistem STAMPS (Stamp Assessment and Payment System) secara dalam talian.

Bayaran untuk duti setem (jika ada) boleh dibuat secara tunai, bank draf, atau melalui sistem STAMPS secara dalam talian. Dalam kes pengecualian, tiada bayaran diperlukan, tetapi dokumen tetap perlu melalui proses penilaian dan pencop setem.

📄 Dokumen Diperlukan untuk Tuntutan Pengecualian

Untuk menuntut pengecualian duti setem rumah pertama, anda perlu menyediakan dokumen-dokumen berikut. Peguam hartanah anda biasanya akan meminta dokumen-dokumen ini lebih awal:

1. Salinan Perjanjian Jual Beli (SPA): Dokumen utama yang menunjukkan harga pembelian dan butiran hartanah.
2. Salinan Perjanjian Pinjaman (Loan Agreement): Dokumen yang menunjukkan jumlah pinjaman dan terma pembiayaan.
3. Salinan Geran atau Hakmilik Strata: Untuk mengesahkan status pemilikan dan jenis hartanah.
4. Salinan Kad Pengenalan (MyKad): Untuk pengesahan identiti dan status warganegara.
5. Borang PDS 1 dan PDS 3 (jika berkaitan): Borang permohonan penilaian duti setem yang perlu diisi oleh peguam.
6. Surat Tawaran Pinjaman (LO): Sebagai bukti kelulusan pinjaman perumahan.
7. Dokumen Sokongan Lain: Mungkin termasuk penyata gaji, penyata bank, atau dokumen kewangan lain jika diminta oleh LHDN.

Adalah penting untuk memastikan semua dokumen adalah lengkap dan tepat sebelum dihantar ke LHDN. Sebarang kesilapan atau kekurangan dokumen boleh menyebabkan kelewatan dalam proses penilaian dan pemindahan milik.

⚖️ Perbezaan Pengecualian Duti Setem dengan Insentif Lain

Pengecualian duti setem rumah pertama bukan satu-satunya insentif perumahan yang ditawarkan oleh kerajaan dalam Belanjawan 2026. Terdapat beberapa insentif lain yang mungkin relevan dengan situasi kewangan anda. Berikut adalah perbandingan ringkas:

Insentif	Penerangan Ringkas	Kelayakan Utama
Pengecualian Duti Setem 100% (Rumah ≤ RM500k)	Pengecualian penuh duti setem ke atas MOT dan Perjanjian Pinjaman	Pembeli rumah pertama, rumah kediaman, harga ≤ RM500k
Skim Jaminan Pinjaman Perumahan (RM20 bilion)	Jaminan kerajaan untuk pinjaman perumahan bagi membantu 80,000 pembeli pertama mendapatkan pembiayaan	Pembeli rumah pertama yang menghadapi masalah mendapatkan pinjaman konvensional
Peruntukan Perumahan Mampu Milik (RM672 juta)	Pembiayaan untuk program Residensi Rakyat (PPR) dan Rumah Mesra Rakyat	Golongan berpendapatan rendah dan sederhana yang layak mendiami projek perumahan awam
Potongan Cukai Khas untuk Pengubahsuaian Bangunan Komersial	Potongan cukai sehingga 10% (maksimum RM10 juta) untuk pemaju yang menukar bangunan komersial kepada kediaman	Pemaju hartanah, bukan pembeli individu
Pengecualian Duti Setem Pindah Milik Secara Kasih Sayang	Pengecualian penuh duti setem untuk RM1 juta pertama nilai hartanah yang dipindah milik antara ibu bapa-anak atau datuk nenek-cucu	Pindah milik dalam kalangan ahli keluarga terdekat

Perbezaan utama antara pengecualian duti setem dengan insentif lain adalah fokusnya yang khusus untuk mengurangkan kos permulaan pembelian rumah. Manakala Skim Jaminan Pinjaman Perumahan membantu dari segi akses kepada pembiayaan, pengecualian duti setem secara langsung mengurangkan jumlah wang tunai yang perlu dikeluarkan oleh pembeli pada awal proses.

Jika anda seorang pembeli rumah pertama, adalah bijak untuk memanfaatkan kedua-dua insentif ini serentak — gunakan Skim Jaminan Pinjaman untuk mendapatkan kelulusan pinjaman, dan nikmati pengecualian duti setem untuk menjimatkan kos guaman dan duti setem.

❓ Soalan Lazim (FAQ)

1. Adakah pengecualian duti setem ini terpakai untuk rumah subsale (rumah terpakai) atau hanya rumah baru daripada pemaju?

Berdasarkan maklumat yang ada, pengecualian ini terpakai untuk kedua-dua projek pemaju (rumah baru) dan pasaran subsale (rumah terpakai), tertakluk kepada syarat rasmi yang akan dikeluarkan oleh LHDN. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk mengesahkan perkara ini dengan peguam hartanah anda atau merujuk terus kepada LHDN untuk kepastian.

2. Saya sudah memiliki tanah tetapi belum pernah memiliki rumah. Adakah saya masih layak?

Secara umumnya, pengecualian ini adalah untuk pembeli yang tidak pernah memiliki sebarang hartanah kediaman. Pemilikan tanah kosong mungkin tidak menjejaskan kelayakan, tetapi anda perlu mendapatkan pengesahan daripada LHDN atau peguam hartanah untuk kepastian.

3. Bagaimana jika saya membeli rumah secara bersama dengan pasangan yang sudah memiliki rumah?

Ini adalah situasi yang rumit. Jika salah seorang pembeli sudah memiliki hartanah, pengecualian mungkin tidak terpakai sepenuhnya. Anda dinasihatkan untuk berbincang dengan peguam hartanah untuk memahami implikasi penuh dan struktur pemilikan yang terbaik.

4. Adakah pengecualian ini terpakai untuk rumah yang dibeli di bawah harga RM500,000 tetapi dengan tambahan pakej (seperti perabot percuma) yang menjadikan jumlah keseluruhan melebihi RM500,000?

Pengecualian adalah berdasarkan harga pembelian hartanah seperti yang dinyatakan dalam Perjanjian Jual Beli (SPA), bukan nilai pakej tambahan. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk memastikan bahawa SPA tidak mengandungi sebarang elemen yang boleh menjejaskan penilaian LHDN. Rujuk peguam anda untuk pengesahan.

5. Saya telah membeli rumah pertama pada tahun 2024 tetapi SPA hanya siap pada tahun 2026. Adakah saya masih layak?

Kelayakan adalah berdasarkan tarikh SPA disempurnakan, bukan tarikh tempahan atau booking. Jika SPA anda ditandatangani dalam tempoh pengecualian (sehingga 31 Disember 2027), anda mungkin layak. Walau bagaimanapun, adalah penting untuk mendapatkan pengesahan daripada LHDN atau peguam hartanah.

6. Apakah yang dimaksudkan dengan “Surat Cara Pindah Milik (MOT)” dan “Perjanjian Pinjaman”?

Surat Cara Pindah Milik (MOT) adalah dokumen yang memindahkan hak milik hartanah daripada penjual kepada pembeli. Perjanjian Pinjaman pula adalah dokumen perjanjian antara pembeli dan bank untuk pinjaman perumahan. Kedua-dua dokumen ini dikenakan duti setem, dan pengecualian ini merangkumi kedua-duanya.

7. Adakah pengecualian ini terpakai untuk rumah yang dibeli secara tunai (tanpa pinjaman bank)?

Ya, pengecualian ke atas MOT tetap terpakai walaupun anda membeli rumah secara tunai. Walau bagaimanapun, pengecualian ke atas Perjanjian Pinjaman mungkin tidak relevan kerana tiada pinjaman dibuat. Rujuk LHDN untuk pengesahan lanjut.

📝 Kesimpulan

Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama 2026 adalah satu inisiatif yang sangat bernilai untuk rakyat Malaysia yang ingin memiliki rumah pertama. Dengan penjimatan sehingga RM11,500, insentif ini secara langsung mengurangkan beban kewangan awal pembeli dan membuka peluang lebih luas untuk pemilikan rumah, terutamanya bagi golongan muda dan M40 yang paling terkesan dengan kenaikan harga rumah. Walau bagaimanapun, dengan purata harga rumah yang kini melepasi RM500,000, pembeli perlu bijak merancang dan mungkin mempertimbangkan rumah di lokasi yang lebih mampu milik atau memanfaatkan program perumahan awam seperti Residensi Rakyat untuk memaksimumkan manfaat insentif ini.

🔗 Rujukan Paling Autoriti

• Kementerian Kewangan Malaysia (MoF) — Portal Rasmi Belanjawan dan Dasar Kewangan
• Lembaga Hasil Dalam Negeri Malaysia (LHDN) — Maklumat Duti Setem dan Taksiran
• STAMPS (Stamp Assessment and Payment System) — Sistem Penilaian dan Pembayaran Duti Setem Dalam Talian
• Portal Belanjawan Malaysia — Pengumuman Rasmi Belanjawan 2026
• BERNAMA — Agensi Berita Kebangsaan Malaysia untuk Pengumuman Rasmi Kerajaan

📍 Penafian

Maklumat yang terkandung dalam artikel ini adalah berdasarkan data yang tersedia bagi tahun 2026 dan bertujuan untuk tujuan pendidikan dan maklumat am sahaja. Ia tidak boleh dianggap sebagai nasihat kewangan, undang-undang, atau profesional yang formal. Pembaca adalah dinasihatkan untuk merujuk terus kepada agensi kerajaan yang berkaitan seperti Kementerian Kewangan (MoF) dan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) untuk mendapatkan maklumat terkini, tepat, dan mengikat. Penulis dan portal ini tidak akan bertanggungjawab atas sebarang kerugian atau kerosakan yang timbul daripada penggunaan maklumat dalam artikel ini.